Risultati finanziari solidi nel 2018<\/p>\n\n\n\n
Portafoglio uffici concentrato a Milano e con componente di crescita<\/p>\n\n\n\n
Gestione attiva degli immobili e rotazione del portafoglio<\/p>\n\n\n\n
Outlook di mercato solido a Milano supporta l\u2019investment case di COIMA RES<\/p>\n\n\n\n
Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha commentato: \u201cIl nostro focus nel 2018 \u00e8 stato l’acquisto di immobili con potenziale di crescita a Milano Porta Nuova e la vendita di asset maturi e non core cristallizzando la creazione di valore. L’acquisizione del Pavilion a Milano e la cessione dell\u2019Eurcenter a Roma sono importanti elementi che rafforzano il nostro track record e la nostra proposta di creazione di valore. In prospettiva, continueremo a concentrarci sulla gestione immobiliare, sulla valutazione attenta e selettiva di nuove opportunit\u00e0 di investimento, sempre mantenendo un livello prudente di leva finanziaria.\u201d<\/p>\n\n\n\n
Milano, 22 febbraio 2019 \u2013 Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES, riunitosi ieri sotto la presidenza di Massimo Capuano, ha approvato il progetto di Bilancio d\u2019Esercizio e Consolidato al 31 dicembre 2018.<\/p>\n\n\n\n
Risultati finanziari solidi nel 2018<\/p>\n\n\n\n
I canoni lordi sono cresciuti del 5,9% ad Euro 36,3 milioni nel 2018 (da Euro 34,2 milioni nel 2017) principalmente per il contributo di Monte Rosa (acquisito nel Q4 2017) e di Tocqueville (acquisito nel Q3 2018), parzialmente compensati dalla cessione del portafoglio delle filiali Deutsche Bank situato nel Sud Italia completata nel gennaio 2018.<\/p>\n\n\n\n
Il margine NOI \u00e8 rimasto stabile all\u201989,1% nel 2018 dato che gli effetti del diverso perimetro del portafoglio sono stati compensati dal contributo positivo di varie attivit\u00e0 di gestione immobiliare effettuate sui costi operativi del portafoglio Deutsche Bank e del Vodafone Village.<\/p>\n\n\n\n
Il Recurring FFO per azione \u00e8 cresciuto del 5,0% ad Euro 0,49 nel 2018 in funzione di maggiori canoni lordi e dell’impatto positivo del trattamento contabile relativo al rifinanziamento firmato nel luglio 2018, parzialmente compensati da maggiori costi di struttura.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019EPRA Earnings per azione \u00e8 diminuito marginalmente del 1,3% ad Euro 0,42, principalmente per effetto della promote fee relativa all\u2019anno 2018, una posta \u201cone off\u201d relativa alla svalutazione di crediti nei confronti di conduttori ed altri costi non ricorrenti. Se escludiamo l\u2019impatto della promote fee gli EPRA Earnings per azione sarebbero ammontati ad Euro 0,45 (in crescita del 5,4% rispetto al 2017).<\/p>\n\n\n\n
Il costo del finanziamento \u00e8 rimasto pari al 2,0% nel 2018 (in linea col 2017), con 70% del nostro debito coperto rispetto alle fluttuazioni nei tassi di interesse al 31 dicembre 2018.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019EPRA NAV al 31 dicembre 2018 era pari ad Euro 421,6 milioni (pari ad Euro 11,71 per azione), con un incremento nel 2018 pari al 9,6%. L’aumento \u00e8 principalmente legato agli EPRA Earnings pari ad Euro 15,1 milioni, le rivalutazioni degli immobili e capital gain per Euro 35,7 milioni, parzialmente compensati dai dividendi pagati nel 2018 pari ad Euro 10,1 milioni e da altre poste per Euro 3,7 milioni (principalmente relative al patrimonio di terzi e allo strumento finanziario detenuto dai key manager di COIMA RES).<\/p>\n\n\n\n
In base all’Asset Management Agreement tra COIMA RES e COIMA SGR e alla luce dei positivi risultati finanziari e industriali conseguiti da COIMA RES nel 2018, COIMA RES corrisponder\u00e0 una promote fee complessiva di Euro 2,55 milioni a COIMA SGR ed ai suoi key managers. I meccanismi ed i tempi del pagamento saranno comunicati a tempo debito da COIMA RES.<\/p>\n\n\n\n
LTV pari al 34,5% al 31 dicembre 2018, mantenuto un costo del debito vantaggioso<\/p>\n\n\n\n
In un anno volatile per i mercati dei capitali e per l’Italia, e al fine di proteggere COIMA RES dagli andamenti macroeconomici al momento sfavorevoli per l\u2019Italia, il management ha optato per una posizione pi\u00f9 prudente sulla leva finanziaria, con l\u2019obiettivo di mantenere un LTV al di sotto della soglia del 40%. A titolo di promemoria, la nostra struttura di finanziamento \u00e8 sostanzialmente fissata per i prossimi anni, senza scadenze prima del 2022. Nel 2018, abbiamo mantenuto una leva prudente, esteso la scadenza media del debito e mantenuto condizioni di finanziamento vantaggiose.<\/p>\n\n\n\n
Al 31 dicembre 2018, l\u2019LTV di COIMA RES \u00e8 pari al 34,5% (consolidando Bonnet su base pro rata), la scadenza media ponderata del debito \u00e8 pari a 4,4 anni, il costo medio ponderato del debito “allin” \u00e8 pari al 2,0% ed il debito \u00e8 coperto al 70% rispetto alle fluttuazioni dei tassi di interesse. Il livello di leva attuale ci consente flessibilit\u00e0 nel valutare ulteriori acquisizioni.<\/p>\n\n\n\n
Dividendo per l\u2019anno 2018 pari ad Euro 0,30 per azione<\/p>\n\n\n\n
Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES ha deliberato di distribuire agli azionisti un dividendo relativo all\u2019esercizio 2018 pari ad Euro 10.802.100 (o Euro 0,30 per azione) previa approvazione dell\u2019Assemblea degli Azionisti prevista per il 17 aprile 2019. Il dividendo proposto, pari ad Euro 0,30 per azione, rappresenta un incremento pari all\u201911,1% rispetto al dividendo relativo all\u2019esercizio 2017, pari ad Euro 0,27 per azione. Il dividendo proposto rappresenta un payout di circa il 72% rispetto agli EPRA Earnings consolidati per il 2018 (vs 64% nel 2017). L\u2019acconto di dividendo pari ad Euro 3.600.700 (Euro 0,10 per azione) \u00e8 gi\u00e0 stato pagato il 21 novembre 2018 ed il saldo pari ad Euro 7.201.400 (Euro 0,20 per azione) sar\u00e0 pagato con data di stacco il 23 aprile 2019, record date il 24 aprile 2019 e data di pagamento il 25 aprile 2019.<\/p>\n\n\n\n
Guidance per il 2019<\/p>\n\n\n\n
Sulla base dell’attuale perimetro del portafoglio, COIMA RES stima per il 2019 di raggiungere un livello di EPRA Earnings per azione pari a circa Euro 0,42. La guidance verr\u00e0 aggiornata nel corso del 2019 per riflettere eventuali aggiornamenti significativi.<\/p>\n\n\n\n
Panoramica e performance del portafoglio immobiliare<\/p>\n\n\n\n
Al 31 dicembre 2018, il portafoglio COIMA RES consiste in 77 immobili (70 filiali bancarie nel Nord e Centro Italia e 7 complessi ad uso ufficio a Milano) per superfici commerciali pari a circa 189.000 mq. Il portafoglio ha un valore di Euro 665,0 milioni (di cui il 90% \u00e8 a Milano, il 40% a Milano Porta Nuova e l\u201980% \u00e8 ad uso uffici).<\/p>\n\n\n\n
Il valore del portafoglio \u00e8 aumentato di Euro 54,4 milioni rispetto al 31 dicembre 2017 per effetto delle acquisizioni di Pavilion e Tocqueville per Euro 103,7 milioni, rivalutazioni del portafoglio pari ad Euro 31,2 milioni e capex per Euro 4,6 milioni, parzialmente compensato dalle cessioni di filiali Deutsche Bank per Euro 1,5 milioni e per Euro 83,8 milioni relativi alla vendita dell\u2019immobile Eurcenter.<\/p>\n\n\n\n
La crescita del capital value su base like for like \u00e8 stata del 2,0% nel 2018 (2,7% se si escludono le filiali bancarie).<\/p>\n\n\n\n
Circa il 50% del nostro portafoglio \u00e8 caratterizzato da immobili con profilo di crescita in termini di potenziale incremento dei canoni. Circa il 54% del portafoglio \u00e8 certificato LEED, cifra che aumenta al 60% includendo il progetto Bonnet dove abbiamo l\u2019obiettivo di raggiungere il livello di certificazione LEED Gold.<\/p>\n\n\n\n
Stipula di nuovi contratti di locazione<\/p>\n\n\n\n
Nel 2018, abbiamo firmato nuovi contratti di locazione per un totale di Euro 4,3 milioni su base stabilizzata, con una reversion positiva del 18% ed una crescita dei canoni su base \u201clike-for-like\u201d del 2,5% nel 2018 (o 2,6% escludendo le filiali bancarie).<\/p>\n\n\n\n
Pavilion: in agosto 2018, COIMA RES ha stipulato un accordo di locazione con IBM, per il 100% del Pavilion. Il contratto di locazione \u00e8 efficace dal febbraio 2019 ed \u00e8 caratterizzato da una durata di 9 anni + 6 anni, \u00e8 indicizzato all’inflazione per il 100%, prevede un canone iniziale lordo di Euro 1,25 milioni (per i primi 12 mesi) ed un canone contrattuale lordo stabilizzato di Euro 3,5 milioni (successivamente ai primi 12 mesi). IBM \u00e8 l\u2019unico conduttore del Pavilion ed occupa l\u2019intero complesso. Non sar\u00e0 necessario alcun investimento significativo da parte di COIMA RES per ospitare IBM nel Pavilion.<\/p>\n\n\n\n
Gioiaotto: due conduttori hanno rilasciato 1.400 mq complessivi nel 2018 e sono stati sostituiti da due nuovi conduttori che hanno firmato contratti di locazione ad un premio aggregato del 21% rispetto al precedente affitto (su base stabilizzata).<\/p>\n\n\n\n
Monte Rosa: COIMA RES ha stipulato nel primo trimestre del 2018 un contratto di locazione addizionale con PwC per Euro 154.000 annui. Incluso questo nuovo contratto, PwC occupa circa il 46% della NRA dell\u2019immobile. Il contratto \u00e8 stato firmato ad un livello di Euro 280 \/ mq, i.e. ad un premio dell\u20198% rispetto al canone di locazione medio di Monte Rosa al momento della firma del contratto.<\/p>\n\n\n\n
Filiali bancarie: in febbraio 2019, COIMA RES ha firmato un contratto di locazione della durata di 9 anni per una filiale bancaria situata a Milano precedentemente sfitta. Il nuovo conduttore \u00e8 attivo nel settore della sanit\u00e0 e dei relativi servizi. La filiale rappresenta 1.700 mq, vale a dire il 18% della superficie totale sfitta del portafoglio di filiali Deutsche Bank. Il nuovo contratto di locazione contribuir\u00e0 per Euro 240.000 di canone lordo annuale aggiuntivo per COIMA RES su base stabilizzata. Un ammontare pari ad un massimo di Euro 50.000 euro sar\u00e0 speso da COIMA RES per riadattare gli spazi.<\/p>\n\n\n\n
Acquisizioni<\/p>\n\n\n\n
Tocqueville: nel luglio 2018, COIMA RES ha concluso l\u2019acquisizione del complesso Tocqueville per Euro 56,0 milioni ad un EPRA Net Initial Yield pari al 3,5%. Tocqueville \u00e8 un edificio di 10 piani con una superficie commerciale pari a 10.922 mq ed \u00e8 posizionato nell’area di Milano Porta Nuova, situato tra la sede di Microsoft e la sede di UniCredit. L\u2019asset, che \u00e8 completamente occupato, genera un canone lordo annuale di Euro 2,4 milioni e rappresenta un asset Core + di buone dimensioni: il canone medio attuale pari ad Euro 245 \/ mq, \u00e8 inferiore per pi\u00f9 del 50% rispetto al Prime Rent in Porta Nuova. Il conduttore principale occupa l’89% delle superfici con scadenza all\u2019inizio del 2021. L’acquisizione prevede un piano di investimenti a medio termine che porterebbe il rendimento stabilizzato netto stimato di Tocqueville al 5% (in base ai canoni netti attesi dopo la ristrutturazione, il prezzo di acquisizione e le capex).<\/p>\n\n\n\n
Pavilion: nel maggio 2018, COIMA RES ha siglato con UniCredit un contratto preliminare di acquisto per l\u2019immobile Pavilion a Milano Porta Nuova per Euro 45,0 milioni. L\u2019acquisizione \u00e8 stata finalizzata nel novembre 2018. Il piano di underwriting prevedeva la possibilit\u00e0 di cambiare destinazione d\u2019uso dell\u2019immobile per riconvertirlo ad uso misto uffici e high street retail con l\u2019aspettativa di un periodo di ristrutturazione fino a due anni seguito da una fase di leasing. L\u2019immobile \u00e8 stato successivamente affittato ad IBM nell\u2019agosto 2018 ad un EPRA Topped-up Net Yield del 7,2%. Una rivalutazione pari ad Euro 23,9 milioni \u00e8 stata registrata nel Q4 2018 per l\u2019immobile, valutato dall\u2019esperto indipendente CBRE ad Euro 70,0 milioni, il che rappresenta per i termini del contratto di locazione con IBM un EPRA Topped-up Net Yield del 4,8%.<\/p>\n\n\n\n
Cessioni<\/p>\n\n\n\n
Dall’IPO, COIMA RES ha effettuato cessioni pari al 18% del portafoglio a un premio medio rispetto al prezzo di acquisto dell\u20198%. Le recenti acquisizioni e cessioni mostrano l’attrattivit\u00e0 della strategia di investimento di COIMA RES: creare valore attraverso la gestione attiva di portafoglio di alta qualit\u00e0, controllando attentamente i rischi.<\/p>\n\n\n\n
Eurcenter: a dicembre 2018, COIMA RES ha ceduto l\u2019immobile Eurcenter ubicato a Roma ad un prezzo di Euro 90,3 milioni a Zurich Italy Real Estate Fund. Il prezzo di vendita rappresenta un premio del 13% rispetto al prezzo di acquisizione dell\u2019immobile (agosto 2016) ed un premio del 4% rispetto all’ultimo valore contabile dell\u2019immobile al 30 giugno 2018. Il “roundtrip” levered IRR realizzato da COIMA RES sull’investimento nell\u2019immobile Eurcenter \u00e8 pari al 20% (unlevered IRR di circa l’11%). Il prezzo di vendita rappresenta un rendimento netto stabilizzato in linea con il rendimento netto per asset prime dell’area EUR a Roma pari al 4,75%. La cessione dell\u2019Eurcenter rappresenta la pi\u00f9 grande operazione di compravendita di un singolo immobile ad uso uffici a Roma nel 2018, un mercato caratterizzato da una minore liquidit\u00e0 rispetto a Milano. Al momento della vendita, l’Eurcenter rappresentava il secondo immobile pi\u00f9 grande nel portafoglio di COIMA RES per il 12% del valore totale del portafoglio.<\/p>\n\n\n\n
Filiali bancarie: A settembre 2018, COIMA RES ha chiuso, tramite il fondo COIMA CORE FUND IV, la vendita di 2 filiali Deutsche Bank per un prezzo di Euro 1,5 milioni, che rappresenta un premio del 6,2% sull\u2019ultimo valore contabile. Le due filiali sono a Desio e Varenna (location secondarie in Lombardia, Nord Italia). Dall\u2019IPO ad oggi, COIMA RES ha venduto 26 filiali Deutsche Bank per un valore complessivo di Euro 41,5 milioni che risulta in linea rispetto al valore di contribuzione all\u2019IPO.<\/p>\n\n\n\n
Progetti di ristrutturazione<\/p>\n\n\n\n
Bonnet: il progetto prosegue secondo i tempi pianificati con consegna prevista per il 2020 e su costi stimati complessivi di Euro 164 milioni, inclusivi del prezzo di acquisizione pari ad Euro 89 milioni e di capex e altri costi capitalizzati pari ad Euro 75 milioni. Complessivamente, in termini di capex e altri costi, \u00e8 gi\u00e0 stato speso nel periodo 2016-2017 un ammontare pari ad Euro 12,7 milioni con ulteriori Euro 62,3 milioni da spendere nel periodo 2019-2020 (di cui la quota di COIMA RES ammonta ad Euro 22,2 milioni data la partecipazione del 35,7% detenuta nel progetto). Si prevede il completamento dell\u2019intero progetto nel 2020. L\u2019attivit\u00e0 di locazione \u00e8 iniziata formalmente a settembre 2018, ed i brokers sono gi\u00e0 stati incaricati. Il feedback preliminare da parte di potenziali conduttori \u00e8 positivo.<\/p>\n\n\n\n
Gioiaotto: con l’obiettivo di aggiornare gli standard dell’hotel al livello NH Collection, NH Hotel Group ha eseguito lavori di ristrutturazione per Euro 4,0 milioni. Il fondo che possiede Gioiaotto, che \u00e8 posseduto all’87% da COIMA RES, ha contribuito per Euro 1,4 milioni a questo importo. I lavori sono iniziati nel Q4 2017 e sono stati completati a luglio 2018.<\/p>\n\n\n\n
Meccanismo di rinnovo del Consiglio di Amministrazione<\/p>\n\n\n\n
Il 12 aprile 2018, l’Assemblea degli Azionisti ha approvato un nuovo meccanismo di nomina del Consiglio di Amministrazione che prevede un mandato per un periodo di un anno per tutti i membri del consiglio di amministrazione (rispetto al mandato triennale in essere precedentemente). L’attuale Consiglio di Amministrazione \u00e8 operativo dal 12 aprile 2018 e sar\u00e0 operativo fino all’approvazione dell’Assemblea degli Azionisti che approver\u00e0 i risultati finanziari del 2018 attualmente prevista per il 17 aprile 2019.<\/p>\n\n\n\n
Patto di sindacato rinnovato per ulteriori 3 anni<\/p>\n\n\n\n
Con riferimento alla compagine azionaria di COIMA RES, il patto parasociale tra Qatar Holding LLC e gli azionisti fondatori Manfredi Catella, COIMA SGR S.p.A. e COIMA S.r.l. \u00e8 stato rinnovato automaticamente per altri 3 anni fino al 30 novembre 2021.<\/p>\n\n\n\n
Outlook<\/p>\n\n\n\n
In questo momento di incertezza sia in Italia che in Europa, abbiamo deciso di concentrarci a Milano, il mercato degli uffici pi\u00f9 grande, trasparente e liquido d’Italia. Milano ha rappresentato oltre il 60% del mercato degli uffici in Italia, sia per numero di transazioni e volumi di investimenti negli ultimi quattro anni. Milano \u00e8 caratterizzata da solidi fondamentali tra domanda e offerta, in particolare a causa della scarsit\u00e0 di immobili di Grado A, che rappresentano solo il 10% del totale stock ad uso ufficio, ma rappresentano oltre il 70% della domanda da parte dei conduttori. Questo squilibrio suggerisce che la domanda potrebbe superare di 2-3 volte l’offerta nei prossimi anni, il che sosterr\u00e0 la crescita dei canoni a breve e medio termine.<\/p>\n\n\n\n
Per quanto riguarda il portafoglio attuale, COIMA RES valuter\u00e0 ulteriori attivit\u00e0 di asset rotation per aumentare la propria esposizione a Milano e bilanciare la concentrazione dei conduttori.<\/p>\n\n\n\n
COIMA RES continua a valutare attentamente e selettivamente opportunit\u00e0 di investimento a Milano dato il suo potenziale di crescita e la relativa resilienza durante i cicli. La selezione degli investimenti porr\u00e0 l’accento sugli asset office Core e Core +. COIMA RES valuter\u00e0 anche selettivamente opportunit\u00e0 di co-investimento in progetti Value-add in JV.<\/p>\n\n\n\n
Altro<\/p>\n\n\n\n
L\u2019Assemblea degli Azionisti sar\u00e0 convocata a tempo debito in linea con il contesto normative e regolamentare.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":2179,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","immagine_archivio":"","main_downloadable":"2358","_ensoul_lang":"it","_ensoul_tr_group":"7163ff86-97ab-49b0-95a3-ec7ee983440b"},"tipo-comunicato":[71],"press-year":[123],"class_list":["post-2357","press_release","type-press_release","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","tipo_comunicato-risultato-finanziario","press_year-123"],"acf":{"immagine_archivio":null,"main_downloadable":2358},"ensoul_lang":"it","ensoul_translations":{"it":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/it\/media\/comunicati-stampa\/risultati-finanziari-solidi-nel-2018\/","en":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/en\/media\/press-releases\/solid-financial-results-in-2018\/"},"ensoul_tr_group":"7163ff86-97ab-49b0-95a3-ec7ee983440b","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/press-releases\/2357","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/press-releases"}],"about":[{"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/types\/press_release"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/press-releases\/2357\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2179"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2357"}],"wp:term":[{"taxonomy":"tipo_comunicato","embeddable":true,"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/tipo-comunicato?post=2357"},{"taxonomy":"press_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/coimares-wp.ensoul.works\/wp-json\/wp\/v2\/press-year?post=2357"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}